Hipotecas, algunos “conceptos”

Antes de solicitar el préstamo

Comisiones de apertura, de cancelación o diferencial son algunos de los conceptos presentes a la hora de requerir una hipoteca. Pero, ¿sabemos en realidad qué significan y qué nos suponen? Cuando buscamos una hipoteca adaptada a nuestras necesidades, muchas veces nos centramos en el interés y el plazo de amortización sin tener en cuenta otros factores de los que nos damos cuenta demasiado tarde. Conceptos como diferencial, plazo máximo o comisiones deben dejar de ser los grandes desconocidos del mundo hipotecario. No olvidemos que un buen conocimiento de los factores que intervienen en cada préstamo hipotecario puede llevarnos a dar con la oferta ideal. Y, para ello, tendremos que tener en cuenta los siguientes factores: El tipo de interés puede ser fijo o variable: - Interés fijo: es el que permanece inalterable mientras dure el préstamo. Así, si la evolución del mercado tiende al alza, el comprador queda protegido de la subida; pero si tiende a la baja, no podrá beneficiarse de ésta. Sin embargo, la mayoría de entidades bancarias no suelen contratar este tipo de intereses, ya que la vida media de un préstamo suele ser muy alta, algo que supone un gran riesgo tanto para el banco como para el consumidor. Para pactar un tipo fijo, las entidades solicitan que los plazos de amortización sean cortos. - Interés variable: la cuantía que el banco tenga que devolver variará, dependiendo de cómo cambie el índice de referencia. Los dos tipos de referencia habituales son el EURIBOR, la media diaria de los tipos de interés de las entidades bancarias más importantes de la zona Euro, y el MIBOR, el promedio del precio o tipo de interés al que los Bancos y Cajas se prestan el dinero en el mercado monetario (hoy en día, sólo se aplica en préstamos concertados antes del año 2000, aunque prácticamente ha sido sustituido por el EURIBOR). Habría también que hacer referencia al llamado tipo sustitutivo: cuando los índices de referencia desaparecen por cualquier circunstancia eventual, toda hipoteca contempla el llamado tipo sustitutivo de referencia. No es de extrañar que eso se pueda producir en algún momento, sobre todo cuando abundan las hipotecas a plazos de 20, 25 o 30 años. Eso es lo que sucedió, por ejemplo, cuando dejó de utilizarse en nuestro país el MIBOR. Este tipo sustitutivo puede ser variable o mixto. El diferencial es un plus de beneficio que posee el banco sobre el tipo de interés de referencia. El mejor precio de un préstamo viene establecido por el diferencial que aplique la entidad bancaria. Lo normal es que se tomen los valores de referencia de año en año, aunque muchos bancos aplican la revisión semestralmente. El TAE (Tasa Anual Equivalente) es el reflejo porcentual de los gastos que conlleva el préstamo: intereses, gastos de apertura, etc. Las comisiones por amortización anticipada totales y parciales se calcularán con interés variable sobre el capital pendiente de amortizar, no siendo superior al uno por ciento. La comisión de apertura es un porcentaje que se aplica sobre el capital que se pide al banco. La comisión de cancelación posee límites máximos, al contrario que la de apertura. Si el interés fuera variable, el límite máximo será del uno por ciento del capital cancelado. En caso de que el interés fuera fijo, la comisión de cancelación máxima será del 2,5 por ciento. Si el banco propone la contratación de algún seguro, puede ser el que se desee. El solicitante de la hipoteca no deberá perder de vista la tasación: la entidad bancaria solicitará una para tener un valor exacto de la propiedad que se vaya a hipotecar y realizar una oferta segura de la cantidad que prestará al interesado en comprarla. Por lo general, se presta el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble, aunque hay ofertas que cubren el cien por cien. Además, el solicitante no debe olvidar que esta tasación tiene un coste. El redondeo consiste en la simplificación de los cálculos, incrementando los beneficios de la entidad bancaria. Un ejemplo de ello son los tipos de interés de referencia: éstos vienen expresados hasta con tres decimales, por lo que se opta por redondear el porcentaje hasta aproximarlo a cifras más sencillas. Sin embargo, hay que tener mucho cuidado, porque puede ser tanto a la baja como al alza.

Solicitar una Hipoteca

Pasos para solicitar una hipoteca

Si has pensado solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra de tu vivienda estos son, de forma resumida, los pasos que deberás seguir: La solicitud: La documentación que deberás aportar a la hora de solicitar tu hipoteca es la siguiente: el DNI del solicitante la declaración de renta del último ejercicio y, en su caso, del Impuesto sobre el Patrimonio las tres últimas nóminas (para los asalariados) o el alta del Impuesto de Actividades Económicas (I.A.E.) (para autónomos) la póliza del seguro de incendios el contrato de compraventa o de arras una copia de la última escritura de transmisión de la finca un certificado de pago de la comunidad de vecinos el último recibo de la contribucion  una nota simple del registro en el que se certifique que la finca está libre de cargas o hipotecas La tasación: A partir de tu solicitud, el banco encarga a un profesional la tasación de la vivienda para establecer su valor y también realiza una verificación registral para comprobar que no existan cargas sobre el inmueble. El valor de la tasación (cuyo gasto corre a cargo del comprador) determinará el límite máximo del préstamo. La Oferta Vinculante: La entidad financiera revisa toda la documentación y hace entrega de la Oferta Vinculante, un documento con vigencia de 10 días en el que se recogen las condiciones económicas y las cláusulas de la escritura. La formalización: Se realiza la firma de la escritura de la hipoteca en presencia del notario, el comprador y la entidad financiera para después inscribirla en el . La inscripción de nuestra vivienda en el Registro de la Propiedad es obligatorio para las viviendas hipotecadas.

¿Que es una Hipoteca?

Es un préstamo para adquirir una vivienda u otros inmuebles y es, a la vez, un compromiso de pago por tu parte. Normalmente lo concede una entidad bancaria que, en caso de que no cumplieras con los pagos establecidos, se quedaría con tu vivienda o la subastaría directamente. Los datos que debes conocer para valorar y comparar diferentes ofertas hipotecarias son los siguientes: La cantidad solicitada y el plazo de devolución: Los plazos más comunes de amortización de la hipoteca son de 5, 10, 15 y 20 años, aunque puede llegar hasta los 30. Aún así, te recomendamos que no alargues el plazo de amortización de tu hipoteca ya que cuanto más largo sea, más intereses pagarás. Las cuotas: Puedes pagar la hipoteca cada mes o el periodo que acuerdes con la entidad financiera (meses, trimestres,…). Además, la cantidad a pagar puede ser fija todos los meses o variar con el tiempo (cuotas variables). Los tipos de interés: Los más habituales son tres: Interés fijo: La ventaja de esta hipoteca es que las cuotas son inalterables, independientemente de las subidas y bajadas de los tipos de interés. Los plazos de devolución suelen ser de 10 a 20 años. Interés variable: El tipo de interés de tu hipoteca se revisará periódicamente beneficiándote o perjudicándote, dependiendo de la situación económica internacional. Esta revisión se realiza sumando un diferencial al índice de referencia que se haya establecido en la hipoteca. Puede ser ventajoso respecto al interés fijo durante los primeros seis o doce meses, pero a partir de ese plazo de tiempo se abre un período de fluctuación. El plazo de amortización suele ser más prolongado, pudiendo llegar a los 35 años. Interés mixto:Es un interés fijo los primeros años (según lo acordado con la entidad bancaria puede ser de dos, tres o hasta diez años) y el resto del tiempo de amortización de la hipoteca es variable. Te recomendamos que no pierdas de vista el índice de referencia que se aplicará en el resto del préstamo, así como la previsión de los expertos sobre este índice.     ¿Qué puedo hacer si bajan los tipos de interés? Si las autoridades económicas bajan los tipos de interés y tú quieres beneficiarte, puedes renegociar tu hipoteca con tu banco o caja, realizando una novación También puedes aprovechar para volver a pactar el plazo de pago del préstamo. Los gastos de una novación dependen de si ésta precisa o no una nueva escritura publica. Si no llegas a ningún acuerdo con tu caja o banco puedes solicitar simulaciones de hipotecas a otras entidades y si te interesa alguna de ellas, pedir un cambio de entidad financiera, es decir, una subrogacion. Este trámite, sin embargo, es más complicado y más costoso que la novación y hay que sopesar si vale la pena realizarlo. Se trata de calcular el ahorro que se conseguiría y restarle los gastos que supondría. Para proceder con la subrogación deberás realizar una oferta vinculante a la entidad bancaria en la que estás interesado (sólo podrás modificar el interés y nunca el plazo de pago). Igualmente tendrás que correr con varios gastos: cancelación, apertura, gestoría, notario y registro. Tasa Anual Equivalente (T.A.E.): Se calcula considerando el interés anual y los gastos de la hipoteca, y nos servirá para comparar los tipos de interés ofrecidos por distintas entidades, siempre y cuando se trate de los mismos tipos (no comparar tipos de interés fijos con variables) y la periodicidad de revisión en el caso de los tipos de interés variable y mixto sea también la misma.