La Subrogación de una Hipoteca

Si no llegamos a un acuerdo con nuestra entidad a la hora de mejorar las condiciones del préstamo, podemos trasladarlo a otra. Es lo que se conoce como subrogación. La hipoteca es un peso que, hoy por hoy, debe soportar todo aquél que compre una vivienda. La variación del tipo de interés, comisiones y, cómo no, el pago mensual nos obligan a estar siempre pendientes de ella y hacer cuentas. Y son éstas las que nos van a revelar si la hipoteca que tenemos es conveniente o no. En este último caso tenemos dos opciones: una es la novación, por la que podemos renegociar las condiciones del crédito con nuestro banco actual. Pero si no llegamos a un acuerdo, tenemos otra opción: la subrogación, aunque ésta conviene si la cantidad que queda pendiente de pagar es alta. En qué consiste Esta operación consiste en el traslado de nuestra hipoteca a otro banco que oferte mejores condiciones. De este modo, nos ahorraríamos tener que cancelar el préstamo que tuviéramos vigente y formalizar una nueva hipoteca. Lo que nunca ha de olvidar es que la subrogación sólo permite la variación del tipo de interés, respetándose el capital pendiente de amortizar y el plazo de amortización. La oferta vinculante Una vez tomada la decisión y encontrar un banco que nos ofrezca mejores condiciones, éste elaborará la oferta vinculante; es decir, una escritura pública que deberá elaborar en el plazo de siete días y que contiene las nuevas condiciones. Los costes La subrogación supone un proceso más complejo y caro que la novación. Además de los gastos fijos y de notaría, habría que añadir otros: Comisión de cancelación de la hipoteca inicial: puede llegar a ser del 1 por ciento del capital pendiente si el préstamo es a interés variable y al 2,5 por ciento (negociable) si es a interés fijo. Gastos de gestoría y notaría más caros: por 1.000 euros de capital pendiente pueden cobrar incluso 21 euros. La reacción del banco inicial Según la legislación vigente, una vez presentada la oferta vinculante del nuevo banco a la entidad inicial, ésta puede rechazarla y ejercer su derecho a igualar dicha oferta en un plazo de 15 días naturales. De este modo, la entidad bancaria con la que estaba firmada la hipoteca en un principio formalizaría una novación con su cliente, ya que se trataría de una modificación en las condiciones.

Cesión o extinción de la Hipoteca

Son dos situaciones opuestas para el deudor: una, inesperada, supone un cambio de la entidad a la que debe pagar y la otra, muy deseada, el fin de la eterna hipoteca.
En un principio, y si todo va bien, el deudor no recibe muchas sorpresas en el pago de su hipoteca; sólo las correspondientes al tipo de interés en el caso de contratarlo variable. Sin embargo, pueden darse casos de cesión de hipotecas. Se trata de una situación excepcional e inesperada que no suele darse; todo lo contrario a la extinción, ansiada por todos los ciudadanos atados a un préstamo hipotecario. Analicemos, pues, las dos situaciones.

La cesión

Hay ocasiones en las que la entidad financiera ceda la deuda a otra. El único requisito que ha de cumplir para poder llevarlo a cabo es comunicárselo al deudor para que pague al nuevo acreedor. Además, se cederá tanto la deuda como la hipoteca con la que esté garantizada, ya que no pueden cederse por separado.
La entidad financiera puede, aunque no es obligatorio, inscribir la cesión en el Registro, aunque como consecuencia el posible comprador de lo hipotecado podría conocer a quién corresponde en realidad el pago de la cantidad adeudada.

 La extinción

Es el momento esperado por todo aquél que está sujeto a una hipoteca; pero para hacerlo efectivo, deberá inscribirse en el Registro, ya que la constitución de la hipoteca se realiza también a través de inscripción registral. Sin embargo, existen dos tipos de motivos por los que una hipoteca puede ser extinguida:

• Extinción del derecho que se garantiza: como el pago de la deuda está garantizado con la hipoteca, cuando el deudor termina de abonar la cantidad prestada, la entidad financiera no puede ejecutar la hipoteca – esto es, emprender una acción legal que conduce a la venta de la propiedad, con la finalidad de cancelar la deuda hipotecaria. Sin embargo, y como se ha señalado anteriormente, deberá inscribirlo en el Registro.
• Desvinculación con la obligación principal: se da en casos como la pérdida de la finca por parte del deudor o la renuncia del acreedor.

Hipotecas, algunos “conceptos”

Antes de solicitar el préstamo

Comisiones de apertura, de cancelación o diferencial son algunos de los conceptos presentes a la hora de requerir una hipoteca. Pero, ¿sabemos en realidad qué significan y qué nos suponen? Cuando buscamos una hipoteca adaptada a nuestras necesidades, muchas veces nos centramos en el interés y el plazo de amortización sin tener en cuenta otros factores de los que nos damos cuenta demasiado tarde. Conceptos como diferencial, plazo máximo o comisiones deben dejar de ser los grandes desconocidos del mundo hipotecario. No olvidemos que un buen conocimiento de los factores que intervienen en cada préstamo hipotecario puede llevarnos a dar con la oferta ideal. Y, para ello, tendremos que tener en cuenta los siguientes factores: El tipo de interés puede ser fijo o variable: - Interés fijo: es el que permanece inalterable mientras dure el préstamo. Así, si la evolución del mercado tiende al alza, el comprador queda protegido de la subida; pero si tiende a la baja, no podrá beneficiarse de ésta. Sin embargo, la mayoría de entidades bancarias no suelen contratar este tipo de intereses, ya que la vida media de un préstamo suele ser muy alta, algo que supone un gran riesgo tanto para el banco como para el consumidor. Para pactar un tipo fijo, las entidades solicitan que los plazos de amortización sean cortos. - Interés variable: la cuantía que el banco tenga que devolver variará, dependiendo de cómo cambie el índice de referencia. Los dos tipos de referencia habituales son el EURIBOR, la media diaria de los tipos de interés de las entidades bancarias más importantes de la zona Euro, y el MIBOR, el promedio del precio o tipo de interés al que los Bancos y Cajas se prestan el dinero en el mercado monetario (hoy en día, sólo se aplica en préstamos concertados antes del año 2000, aunque prácticamente ha sido sustituido por el EURIBOR). Habría también que hacer referencia al llamado tipo sustitutivo: cuando los índices de referencia desaparecen por cualquier circunstancia eventual, toda hipoteca contempla el llamado tipo sustitutivo de referencia. No es de extrañar que eso se pueda producir en algún momento, sobre todo cuando abundan las hipotecas a plazos de 20, 25 o 30 años. Eso es lo que sucedió, por ejemplo, cuando dejó de utilizarse en nuestro país el MIBOR. Este tipo sustitutivo puede ser variable o mixto. El diferencial es un plus de beneficio que posee el banco sobre el tipo de interés de referencia. El mejor precio de un préstamo viene establecido por el diferencial que aplique la entidad bancaria. Lo normal es que se tomen los valores de referencia de año en año, aunque muchos bancos aplican la revisión semestralmente. El TAE (Tasa Anual Equivalente) es el reflejo porcentual de los gastos que conlleva el préstamo: intereses, gastos de apertura, etc. Las comisiones por amortización anticipada totales y parciales se calcularán con interés variable sobre el capital pendiente de amortizar, no siendo superior al uno por ciento. La comisión de apertura es un porcentaje que se aplica sobre el capital que se pide al banco. La comisión de cancelación posee límites máximos, al contrario que la de apertura. Si el interés fuera variable, el límite máximo será del uno por ciento del capital cancelado. En caso de que el interés fuera fijo, la comisión de cancelación máxima será del 2,5 por ciento. Si el banco propone la contratación de algún seguro, puede ser el que se desee. El solicitante de la hipoteca no deberá perder de vista la tasación: la entidad bancaria solicitará una para tener un valor exacto de la propiedad que se vaya a hipotecar y realizar una oferta segura de la cantidad que prestará al interesado en comprarla. Por lo general, se presta el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble, aunque hay ofertas que cubren el cien por cien. Además, el solicitante no debe olvidar que esta tasación tiene un coste. El redondeo consiste en la simplificación de los cálculos, incrementando los beneficios de la entidad bancaria. Un ejemplo de ello son los tipos de interés de referencia: éstos vienen expresados hasta con tres decimales, por lo que se opta por redondear el porcentaje hasta aproximarlo a cifras más sencillas. Sin embargo, hay que tener mucho cuidado, porque puede ser tanto a la baja como al alza.