Hipotecas, algunos “conceptos”

Antes de solicitar el préstamo

Comisiones de apertura, de cancelación o diferencial son algunos de los conceptos presentes a la hora de requerir una hipoteca. Pero, ¿sabemos en realidad qué significan y qué nos suponen? Cuando buscamos una hipoteca adaptada a nuestras necesidades, muchas veces nos centramos en el interés y el plazo de amortización sin tener en cuenta otros factores de los que nos damos cuenta demasiado tarde. Conceptos como diferencial, plazo máximo o comisiones deben dejar de ser los grandes desconocidos del mundo hipotecario. No olvidemos que un buen conocimiento de los factores que intervienen en cada préstamo hipotecario puede llevarnos a dar con la oferta ideal. Y, para ello, tendremos que tener en cuenta los siguientes factores: El tipo de interés puede ser fijo o variable: - Interés fijo: es el que permanece inalterable mientras dure el préstamo. Así, si la evolución del mercado tiende al alza, el comprador queda protegido de la subida; pero si tiende a la baja, no podrá beneficiarse de ésta. Sin embargo, la mayoría de entidades bancarias no suelen contratar este tipo de intereses, ya que la vida media de un préstamo suele ser muy alta, algo que supone un gran riesgo tanto para el banco como para el consumidor. Para pactar un tipo fijo, las entidades solicitan que los plazos de amortización sean cortos. - Interés variable: la cuantía que el banco tenga que devolver variará, dependiendo de cómo cambie el índice de referencia. Los dos tipos de referencia habituales son el EURIBOR, la media diaria de los tipos de interés de las entidades bancarias más importantes de la zona Euro, y el MIBOR, el promedio del precio o tipo de interés al que los Bancos y Cajas se prestan el dinero en el mercado monetario (hoy en día, sólo se aplica en préstamos concertados antes del año 2000, aunque prácticamente ha sido sustituido por el EURIBOR). Habría también que hacer referencia al llamado tipo sustitutivo: cuando los índices de referencia desaparecen por cualquier circunstancia eventual, toda hipoteca contempla el llamado tipo sustitutivo de referencia. No es de extrañar que eso se pueda producir en algún momento, sobre todo cuando abundan las hipotecas a plazos de 20, 25 o 30 años. Eso es lo que sucedió, por ejemplo, cuando dejó de utilizarse en nuestro país el MIBOR. Este tipo sustitutivo puede ser variable o mixto. El diferencial es un plus de beneficio que posee el banco sobre el tipo de interés de referencia. El mejor precio de un préstamo viene establecido por el diferencial que aplique la entidad bancaria. Lo normal es que se tomen los valores de referencia de año en año, aunque muchos bancos aplican la revisión semestralmente. El TAE (Tasa Anual Equivalente) es el reflejo porcentual de los gastos que conlleva el préstamo: intereses, gastos de apertura, etc. Las comisiones por amortización anticipada totales y parciales se calcularán con interés variable sobre el capital pendiente de amortizar, no siendo superior al uno por ciento. La comisión de apertura es un porcentaje que se aplica sobre el capital que se pide al banco. La comisión de cancelación posee límites máximos, al contrario que la de apertura. Si el interés fuera variable, el límite máximo será del uno por ciento del capital cancelado. En caso de que el interés fuera fijo, la comisión de cancelación máxima será del 2,5 por ciento. Si el banco propone la contratación de algún seguro, puede ser el que se desee. El solicitante de la hipoteca no deberá perder de vista la tasación: la entidad bancaria solicitará una para tener un valor exacto de la propiedad que se vaya a hipotecar y realizar una oferta segura de la cantidad que prestará al interesado en comprarla. Por lo general, se presta el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble, aunque hay ofertas que cubren el cien por cien. Además, el solicitante no debe olvidar que esta tasación tiene un coste. El redondeo consiste en la simplificación de los cálculos, incrementando los beneficios de la entidad bancaria. Un ejemplo de ello son los tipos de interés de referencia: éstos vienen expresados hasta con tres decimales, por lo que se opta por redondear el porcentaje hasta aproximarlo a cifras más sencillas. Sin embargo, hay que tener mucho cuidado, porque puede ser tanto a la baja como al alza.