Segun el Banco de España….

El mercado de la vivienda seguirá siendo dinámico debido, sobre todo, a factores sociodemográficos. Según declaró el gobernador del Banco de España (BE), Miguel Ángel Fernández Ordóñez, durante su discurso anual, éstos constituirán los “soportes” del sector residencial a corto y medio plazo.

En concreto, la inmigración, la reducción del tamaño de las familias y la incorporación de la mujer al mercado laboral posibilitarán que la demanda de vivienda siga su ritmo, aunque ello no evitará que la demanda se estabilice en niveles “más elevados”. Para el BE, a lo largo de 2006 continuó la demanda de vivienda, aunque el aumento de los tipos de interés y la disminución de las expectativas de revalorización ejercieron presión sobre ella.

 

No obstante, la entidad califica de “intenso” el ritmo que mantuvo la actividad constructora en 2006. Al menos así lo recoge en su Anuario 2006, donde habla de un “significativo incremento del parque de viviendas, lo que también pudo contribuir a moderar la pauta de aumento de los precios”. No obstante, para el Banco de España este ligero aumento puede haber venido motivado por la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación, que ha hecho que muchos proyectos se hayan adelantado por los requerimientos que conlleva el nuevo documento. Es más, la entidad percibe desde octubre -mes en el que entraron en vigor algunos de los documentos básicos de la normativa- una desaceleración del número de visados de viviendas.

 

Aumento de la necesidad de financiación

El Anuario 2006 también hace referencia a la financiación de los hogares. En este sentido, el BE estima que la demanda de los hogares en bienes y servicios el pasado año fue dinámica en comparación con la renta disponible, a lo que se suma la mayor inversión en vivienda, haciendo que la tasa de ahorro fuera en descenso. Y es que, según la entidad, la tasa de ahorro aumentó un 0,5 por ciento hasta alcanzar el 2,2, por lo que la necesidad de financiación se hizo mayor.

La Subrogación de una Hipoteca

Si no llegamos a un acuerdo con nuestra entidad a la hora de mejorar las condiciones del préstamo, podemos trasladarlo a otra. Es lo que se conoce como subrogación. La hipoteca es un peso que, hoy por hoy, debe soportar todo aquél que compre una vivienda. La variación del tipo de interés, comisiones y, cómo no, el pago mensual nos obligan a estar siempre pendientes de ella y hacer cuentas. Y son éstas las que nos van a revelar si la hipoteca que tenemos es conveniente o no. En este último caso tenemos dos opciones: una es la novación, por la que podemos renegociar las condiciones del crédito con nuestro banco actual. Pero si no llegamos a un acuerdo, tenemos otra opción: la subrogación, aunque ésta conviene si la cantidad que queda pendiente de pagar es alta. En qué consiste Esta operación consiste en el traslado de nuestra hipoteca a otro banco que oferte mejores condiciones. De este modo, nos ahorraríamos tener que cancelar el préstamo que tuviéramos vigente y formalizar una nueva hipoteca. Lo que nunca ha de olvidar es que la subrogación sólo permite la variación del tipo de interés, respetándose el capital pendiente de amortizar y el plazo de amortización. La oferta vinculante Una vez tomada la decisión y encontrar un banco que nos ofrezca mejores condiciones, éste elaborará la oferta vinculante; es decir, una escritura pública que deberá elaborar en el plazo de siete días y que contiene las nuevas condiciones. Los costes La subrogación supone un proceso más complejo y caro que la novación. Además de los gastos fijos y de notaría, habría que añadir otros: Comisión de cancelación de la hipoteca inicial: puede llegar a ser del 1 por ciento del capital pendiente si el préstamo es a interés variable y al 2,5 por ciento (negociable) si es a interés fijo. Gastos de gestoría y notaría más caros: por 1.000 euros de capital pendiente pueden cobrar incluso 21 euros. La reacción del banco inicial Según la legislación vigente, una vez presentada la oferta vinculante del nuevo banco a la entidad inicial, ésta puede rechazarla y ejercer su derecho a igualar dicha oferta en un plazo de 15 días naturales. De este modo, la entidad bancaria con la que estaba firmada la hipoteca en un principio formalizaría una novación con su cliente, ya que se trataría de una modificación en las condiciones.

Cesión o extinción de la Hipoteca

Son dos situaciones opuestas para el deudor: una, inesperada, supone un cambio de la entidad a la que debe pagar y la otra, muy deseada, el fin de la eterna hipoteca.
En un principio, y si todo va bien, el deudor no recibe muchas sorpresas en el pago de su hipoteca; sólo las correspondientes al tipo de interés en el caso de contratarlo variable. Sin embargo, pueden darse casos de cesión de hipotecas. Se trata de una situación excepcional e inesperada que no suele darse; todo lo contrario a la extinción, ansiada por todos los ciudadanos atados a un préstamo hipotecario. Analicemos, pues, las dos situaciones.

La cesión

Hay ocasiones en las que la entidad financiera ceda la deuda a otra. El único requisito que ha de cumplir para poder llevarlo a cabo es comunicárselo al deudor para que pague al nuevo acreedor. Además, se cederá tanto la deuda como la hipoteca con la que esté garantizada, ya que no pueden cederse por separado.
La entidad financiera puede, aunque no es obligatorio, inscribir la cesión en el Registro, aunque como consecuencia el posible comprador de lo hipotecado podría conocer a quién corresponde en realidad el pago de la cantidad adeudada.

 La extinción

Es el momento esperado por todo aquél que está sujeto a una hipoteca; pero para hacerlo efectivo, deberá inscribirse en el Registro, ya que la constitución de la hipoteca se realiza también a través de inscripción registral. Sin embargo, existen dos tipos de motivos por los que una hipoteca puede ser extinguida:

• Extinción del derecho que se garantiza: como el pago de la deuda está garantizado con la hipoteca, cuando el deudor termina de abonar la cantidad prestada, la entidad financiera no puede ejecutar la hipoteca – esto es, emprender una acción legal que conduce a la venta de la propiedad, con la finalidad de cancelar la deuda hipotecaria. Sin embargo, y como se ha señalado anteriormente, deberá inscribirlo en el Registro.
• Desvinculación con la obligación principal: se da en casos como la pérdida de la finca por parte del deudor o la renuncia del acreedor.